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  • 什么是商业地产
        商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。以办公为主要用途的地产,属商业地产范畴,也可以单列。国外用的比较多的词汇是零售地产的概念。泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产。
        商业地产的形式多样,主要包括购物中心、百货、超市、商业街、主题商场、专业市场、写字楼、酒店等。
        工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到很多地产形式,是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店,可以划为商业地产,也可以划为旅游地产。
    有一点需要说明,在国内商业地产的研究才刚刚起步,缺乏科学分类方法。
    商业地产的英语是:Commercial real-estate。
        商业地产规模也有大有小。规模大的商业房地产如shoppingmall项目,可以达到几十万、上百万平方米,规模小的商业房地产项目仅几百平方米,甚至更小。对于规模庞大的商业房地产,其经营多采用开发商整体开发,主要以收取租金为投资回报形式的模式;商业地产项目,可以打包上市,形成商业房地产金融;对于规模较小的商业房地产而言,大多数项目依然采取租金回收的方式,但国内很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售,零散经营的模式,这个模式存在后期经营管理的很大问题,大家投资的时候需要谨慎。
    商业地产模式
        第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”,这一类通常把物业建成以后形成独立的产权,通常招商合作,以租金作为主要的收入来源,目的是什么呢?是通过产权形成之后,物业通过商业运营包装进入资本市场,获取良好的融资,这个金融市场一般来说有多次融资,第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资;第二次经济评估会是我们讲的基金会、信用凭证等等这些融资,以后每次经过价值不断包装以后,融资不断的缩短,这是第一种模式。
        第二种模式就是“ 出售”这种模式是商业地产最原始的模式,随着商业地产逐渐的火爆,单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买,理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是,开发的商业地产用于整体出售时,难找到买家,开发资金无法回笼;二难是,自己经营时,不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力,无法尽快回收资金投入其他项目的开发,影响整体运作。开发商为了解决自身的困境,不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。
        第三种叫“租售结合”,这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租;另一方面销售,也有两种方式,一种是底层销售,最典型的就是大连万达,把一楼留下来,二楼三楼卖给沃尔玛,其实大连万达尝到很多的甜头,那一层销售价格通常是市场价的两到三倍,最高的卖到十九万一平米,沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”,这个“拖”实际上当的好,为了沃尔玛价值的提升,它是主力店,或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢?大多数是迫于资金的压力,通过卖掉一部分后套现,租的部分也为后期的资本融资留下后路,这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。
    商业地产类别
        第一类我们把它称之为“沃尔玛”模式,这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万达”模式,这种模式在不同的城市郊区,进行大规模的拷贝,产品极其单一化,目标客户极其准确,基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的,体制上也采取一个强制控制,并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样,沃尔玛是全球最大的连锁商店,万科作为住宅代表性企业,走的也是这个模式,这是第一类。
        第二类我们叫作百货公司模式,谈到百货公司模式,即在同一个地域各种产品同时做,产品也多样化,就像一个百货公司的高中低档产品,什么都有,包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来,这种百货公司的模式比较多的,一般在过去有一个城建系统,每个城市都有城建系统,城建系统转制过来开发公司,包括很多大型的开发公司都在走这种模式,这是第二类。
        第三类是我们叫做精品店的模式。这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”,它这种模式主要干什么呢?主要在少数高端的市场进行精品店的经营,就像我们一样,我卖的劳斯莱斯,可能一天就卖三辆,但是我的总营业额和利润是最高的,所以是走高端路线。
        从部分重点城市2011年一季度的土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看,商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势,结合部分城市的经济发展状况,部分地区商业地产泡沫已成定局。商业地产泡沫在二三线城市尤为严重。中国购物中心产业资讯中心此前曾发布报告称,珠海、中山、海口、银川、西宁等5个三线城市商业建筑面积增幅将高达83.9%,出现过剩化的趋势。
        在房企接连涉足商业地产领域之后,对商业地产人才的渴求自然提上日程,也造成了人才的频繁流动。不过,由于高校里并没有相关专业的设置,商业地产人才的培训一方面依靠成人和继续教育的外部培训,另一方面是依靠实力企业的内训。对于绝大多数新成立的商业地产公司及项目来说,通过猎头挖角成了最便捷的手段。不过,每个企业都有自己独需的人才,与团队相匹配,才能优化配置资源。
        随着住宅限购令在全国范围的蔓延,其已对投资性需求产生了明显的挤出效应。部分资金已陆续抽离住宅市场,流入商业地产,致使短期内非住宅产品销售量出现明显增长。与住宅销售消化相反的是,2011年写字楼销售同比增加13%。与此同时,特别在2011年3月限购令严格执行后,四大城市(北京、上海、深圳、广州)商品房销售面积中的写字楼占比已从15%上升至20%。
        2011年,四大城市一、二手写字楼销售面积约为360万平方米,与2010年同期相比增加13%,与2010年下半年相比下滑5%。而2011年四大城市一、二手住宅的销售面积为3353万平方米,同比减少13%,与2010年下半年相比下降28%。
        受投资气氛逐步增强、写字楼成交量稳中有升的影响,2011年,深圳、广州、成都、杭州的样本甲级写字楼均价分别为50161、25715、15819、37339元/平方米,半年累积涨幅分别达到24%、18%、7%、8%。其中深圳的中心西区商圈、广州的天河北商圈、成都的人民南路商圈、杭州的黄龙商圈分别为各自城市价格上涨最为显著的区域,涨幅分别达到27%、31%、7%、16%。
        在商办用地供应方面,从2007年到2011年,北京、上海、成都的商办用地供应出现了逐年大幅增加的现象,这些新增的土地供应将在最近几年逐步进入商办物业市场,短期内必将对写字楼市场的供求结构产生明显的冲击。反观广州、深圳、杭州的商办用地供应,基本呈现较为合理的水平。
    预计在限购令退出之前,商业地产的政策利好因素仍将存在。在房地产调控政策趋于“常态化”和保障房大力建设的背景下,中国的房地产行业新的突破和转型势在必行。商业地产是房地产转型和突破的一个重要方向。
        未来,商业的集中是必然趋势,无论是一线还是二线、三线城市,集中式的商业必然是主流。随着二三线城市化进程的加快以及一线城市向二三线城市的产业转移将会使得二三线城市对于商业地产的需求大大增加。根据仲量联行发布的最新研究报告预计,到2020年,一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%,这预示着今后10年里二、三线城市蕴含着巨大商机。